Le garant de la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement doit apporter la preuve de la réalisation effective des travaux

Une SCI a acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) certains lots d’un immeuble dont le promoteur a été placé, durant la réalisation des travaux, en liquidation judiciaire. La SCI actionne alors la garantie d’achèvement qui avait été souscrite sous la forme d’un cautionnement bancaire pour mener à terme le chantier. 

A l’issue des travaux, le garant réclame à la SCI le paiement du solde du prix d’achat de ses lots. La SCI lui indique qu’un accord avait été signé avec le promoteur, lequel prévoyait que certains travaux réalisés par la SCI devaient venir en déduction du solde du prix de vente restant encore à verser et que le garant n’était, à ce titre, pas fondé à demander le paiement de la totalité. 

Les juges d’appel condamnent la SCI à payer l’intégralité du solde du prix de vente en relevant qu’elle n’établissait pas la preuve qu’elle avait pris en charge directement les travaux. 

Par un arrêt en date du 11 mai 2023, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa de l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation en relevant que la charge de la preuve a été inversée et qu’il appartient au garant de la société défaillante d’apporter la preuve qu’il a financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclamait.