Incidence de la renonciation du bénéfice de la servitude légale de passage pour l’acquéreur d’un fond enclavé
En l’espèce, un fond avait été divisé en trois parties. Cette division a eu pour conséquence d’enclaver l’un des fonds. Pour rappel, un fond enclavé est un fond qui « n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante ». Au regard de cette situation, le propriétaire du fond enclavé peut demander son désenclavement en réclamant sur les fonds de ses voisins « un passage suffisant pour assurer la déserte complète de ses fonds » (art 682 code civil). Ainsi par un acte du 25 septembre 2001 publié au service de publicité foncière, une servitude de passage avait été consentie par un propriétaire voisin au profit du fond enclavé. Cependant, par un acte sous seing privé du 13 décembre 2003, le premier propriétaire du fond enclavé avait renoncé au bénéfice de cette servitude de passage moyennant une contrepartie financière. Concernant la troisième parcelle, une servitude de passage à pied avait été consentie. Ne pouvant accéder à sa parcelle qu’à pied le nouveau propriétaire avait saisi les juridictions d’afin d’obtenir un passage par la première parcelle et la désignation d’un expert chargé d’examiner la possibilité d’un éventuel passage par l’autre propriété. La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence par un arrêt du 31 mai 2018 avait rejeté l’ensemble de ces demandes en considérant que l’enclavement était volontaire au motif que le précédent propriétaire avait renoncé au bénéfice de la servitude de passage. La cour de cassation est venue casser partiellement cet arrêt en application des articles 682 et 684 du code civil. En effet, l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnelle aménagée. Ccass. Civ 3, 24 octobre 2019, 18-20119
