L’irrégularité du plan de division non conforme au permis est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété 

Une société civile immobilière (SCI) après avoir constitué une copropriété de deux lots par l’établissement d’un règlement et d’un état descriptif de division, procède à la vente d’un premier lot à un acquéreur. Par la suite, la SCI fait édifier un enrochement sur la voie d’accès menant au second lot avant de céder ce dernier à son propre gérant. 

Soutenant que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur le plan annexé à l’état descriptif de division, correspondant à la partie commune, et qu’il empiétait sur leur jardin privatif, le premier acquéreur assigne le syndicat des copropriétaires en nullité du règlement de copropriété. Ce dernier fait notamment valoir que le plan de délimitation foncière de l’état descriptif de division n’a pas été réalisé par un géomètre- expert et que la SCI, qui a méconnu les dispositions impératives relatives au permis de construire, ne pouvait établir une copropriété. 

Dans un arrêt rendu le 19 mars 2026 (Cass. 3è civ, 19 mars 2026, n°24-13.829),   la Cour de cassation rejette ces arguments en distinguant les manquements techniques ou administratifs de la validité civile du contrat. Elle précise que, si les géomètres-experts ont seuls compétence pour établir un état descriptif de division, une irrégularité dans son élaboration n’affecte pas la validité du règlement de copropriété. De plus, dès lors qu’un immeuble remplit les critères de la loi du 10 juillet 1965, il est soumis de plein droit au statut de la copropriété, sans que la méconnaissance du permis de construire par le pétitionnaire ne puisse remettre en cause l’existence juridique de ce régime. 

Cette décision confirme qu’un vice de forme affectant un document annexé au règlement de copropriété est sans incidence sur la validité de celui-ci. Elle confirme également son approche pragmatique de l’appréciation du statut de la copropriété, qui s’applique par la seule existence physique des lots, sans que des infractions au permis de construire ne puissent remettre en cause cette réalité juridique. 

Rédacteur : Cyriaque Aubineau