VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – SEPTEMBRE 2020

FISCAL

Proposition de loi visant à exonérer de TVA les travaux de rénovation énergétique : Le député Guillaume Peltier est à l’origine d’une proposition de loi visant à exonérer de TVA les travaux de rénovation énergétique, avec le triple objectif suivant : relever le défi climatique, sauver le secteur du bâtiment et les emplois, et augmenter le pouvoir d’achat des ménages.

Prime « MaPrimeRenov’ » et plan de relance : L’année 2021 verra aboutir la transformation totale du CITE en prime dite « MaPrimeRenov’ » créé en 2020. Pour rappel ce dispositif vient financer, sous condition de ressources, les travaux et dépenses en faveur de la rénovation énergétique des logements. Pour les ménages qui dépassent certains plafonds de ressources, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) continue à s’appliquer transitoirement. Dans le cadre du plan de relance pour la France, le gouvernement a annoncé qu’à partir du 1er janvier 2021, « MaPrimeRénov’ » allait s’étendre à tous les propriétaires, sans condition de revenus, mais également aux propriétaires-bailleurs et aux copropriétés. En savoir plus …

Dans quelles conditions un immeuble ne constitue pas une propriété bâtie soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties : Le Conseil d’État, a confirmé le 12 juin 2020 (Conseil d’État, 12/06/2020) la position qu’il avait déjà adoptée (Conseil d’État, 16 février 2015). Il avait initialement jugé qu’un immeuble faisant l’objet de travaux affectant le gros œuvre n’était pas assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Au cas d’espèce, le Conseil d’État a précisé cette position, estimant qu’un immeuble dont l’état de délabrement ne porte pas sur le gros œuvre ne peut être considéré comme impropre à toute utilisation dans son ensemble. Ainsi, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due par les propriétaires d’immeubles délabrés en l’absence d’atteinte au gros œuvre nonobstant d’autres dégradations mais aussi la présence d’amiante.

Élargissement du dispositif Denormandie : l’administration fiscale publie ses commentaires : Les commentaires de l’administration fiscale suite à l’élargissement du dispositif Denormandie par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 ont été publiés le 27 août 2020. Le Bofip prend acte de la prorogation du régime Denormandie pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2022 ; de la suppression de la notion de « cœur de ville » (Voir bulletin) et de l’extension des travaux éligibles (Voir bulletin). Il lève notamment une imprécision : la création de surface habitable fait partie des travaux éligibles sans limitation. Il fait également désormais référence au site internet recensant les « ORT » signées.  Lire le bulletin pour en savoir plus.

La mise en place d’un dispositif fiscal autorisant de nouvelles donations exonérées de droits de mutation. La loi de finances rectificative pour 2020 permet à un donataire de transmettre à sa descendance, une somme exonérée de droits de mutation dans la limite de 100.000,00 euros. Le donataire a l’obligation d’affecter cette somme, versée entre le 15 juillet 2020 et le 31 juin 2021 : – soit à la construction de sa résidence principale, – soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dudit logement, – soit à la souscription au capital d’une entreprise dans laquelle il exerce, dans les trois mois suivant son transfert.

Revenus fonciers – Les travaux non dissociables de travaux conduisant à une extension ou assimilable à une reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers et d’autant plus quand leur ampleur est assimilable à une reconstruction ou constitue une extension. La Cour Administrative de Lyon vient de le rappeler et de relever que les autres travaux, en principe déductibles, ne sont pas déductibles en raison de l’indissociabilité qui existait avec les travaux assimilables à une reconstruction ou d’extension. (Arrêt de la CAA de LYON du 7 septembre 2020).

Lotissement – La présence d’équipements collectifs non commercialisables vient majorer le prix de revient et réduire la TVA sur marge : Un lotisseur a acquis des terrains à bâtir et les a revendus à des particuliers avec des tantièmes d’équipements collectifs installés sur certains terrains non commercialisables. L’administration fiscale considérait que le lotisseur ne pouvait pas intégrer les parties de terrains non commercialisables dans le prix de revient des lots commercialisables, ce qui avait pour effet de réduire la TVA due par le lotisseur à l’administration fiscale. La Cour d’appel de Bordeaux a fait preuve de pragmatisme et a retenu que «bien que non « commercialisables », ces surfaces ont représenté pour la société un coût qui doit être pris en compte dans le prix de revient des lots vendus aux particuliers ». (C.A.A. Bordeaux, 09/07/2020)

Plan de règlement pour les impôts dus entre le 1er mars et le 31 mai 2020 : Bruno Le Maire, ministre de l’économie, des finances et de la relance et Olivier Dussopt, ministre délégué au comptes publics, confirment dans un communiqué de presse, la mise en place d’un dispositif de plan de règlement permettant aux personnes morales et physiques exerçant une activité économique compromise par la crise sanitaire, d’étaler sur une durée pouvant atteindre 3 ans le paiement de leurs impôts (impôt sur les sociétés, CFE et CVAE, taxe sur les salaires …)  dus pendant la période de crise sanitaire. En savoir plus …

IMMOBILIER

La réduction de la durée du préavis du locataire victime de violences conjugales : Par principe, le locataire d’un logement nu loué à titre de résidence principale doit respecter un préavis de trois mois. A titre dérogatoire, le préavis peut être ramené à un mois. La loi du 30 juillet 2020 n° 2020-936 visant à protéger les victimes de violences conjugales ajoute un nouveau motif de préavis réduit. Le locataire bénéficiant d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint ayant fait l’objet de poursuites du fait de violences exercées au sein de son couple ou sur un enfant résidant habituellement avec lui bénéficie désormais d’un préavis d’un mois. 

Simplification des modalités de versement des aides au logement : A compter de 2021, les aides au logement seront calculées et versées « en temps réel ». Concrètement, cela signifie que le bénéfice de ces aides sera évalué sur la base des ressources actuelles et non plus des ressources N-2. Cette réforme vise à rendre le versement des allocations logement plus réactif et juste, notamment lors d’une baisse de revenus.

Covid-19 : Exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial pendant la période d’urgence sanitaire : Dans un arrêt en date du 10 juillet 2020, le Tribunal Judiciaire de Paris a notamment eu à se prononcer sur les conséquences de la période d’urgence sanitaire de l’épidémie Covid-19 sur l’exigibilité des loyers dus par le locataire d’un bail commercial. Après avoir rappelé que l’article 4 de l’Ordonnance n°1010-306 du 25 mars 2020 prévoit l’interdiction de l’exercice, par le créancier, d’un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020, ce dernier précise que ladite ordonnance n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par le preneur à bail commercial, qui peut être spontanément payé ou réglé par compensation. Au cas d’espèce, du fait de la fermeture de son commerce, un preneur à bail commercial avait suspendu le règlement des loyers sur la période du 2e trimestre 2020. Le Tribunal Judiciaire de Paris, en se fondant sur l’Ordonnance ci-dessus citée, a jugé que le loyer était exigible quand bien même le commerce fut fermé provisoirement du fait des circonstances liées à l’épidémie de Covid-19. Prenant en compte le contexte particulier, le Tribunal Judiciaire de Paris a rappelé l’application de l’article 1104 du Code civil qui dispose qu’en cas de circonstances exceptionnelles, les modalités d’exécution des obligations nées d’un contrat peuvent être adaptées.  En l’espèce, aucune entente n’avait été trouvée permettant d’adapter les modalités de règlement des loyers dus.

Commet une faute, entrainant la conservation de l’acompte par le vendeur, l’acquéreur qui ne respecte pas les conditions suspensives de la promesse de vente : La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, confirme la solution de la cour d’appel de Rennes selon laquelle commet une faute de nature à engager sa responsabilité l’acquéreur qui en raison de sa négligence dans les démarches accomplies ne respecte pas les délais et les stipulations du compromis. Compte tenu de cette faute, le vendeur était en droit de conserver l’acompte versé lors de la conclusion du compromis, l’acquéreur n’étant pas fondé à en demander la restitution. En savoir plus …

Servitude de passage : impossibilité pour le propriétaire du fonds servant, en quelque qualité que ce soit, de diminuer la servitude ou de la rendre plus incommode : Le propriétaire d’un fonds servant ne peut se prévaloir de l’extinction de la servitude, suite au déplacement du chemin sur lequel elle débouchait, dès lors qu’il est également propriétaire de la parcelle sur laquelle se trouve le chemin et qu’il est à l’origine du déplacement empêchant l’utilisation de la servitude. En savoir plus …

Quel statut juridique pour le coliving ? Le Coliving est un concept récent à la frontière entre la colocation, l’hôtellerie et le coworking. L’idée est de profiter d’espaces privés comme une chambre meublée avec salle de bain et sanitaire, de partager des espaces communs comme la cuisine, des espaces de travail, le salon, mais également de bénéficier de services compris dans le loyer, comme le ménage, la blanchisserie, et la conciergerie. Bien qu’en plein essor, il n’existe pas encore de statut juridique propre aux résidences de coliving en France. Entre le bail de location meublée, la location saisonnière, le bail mobilité et le logement-foyer, la solution pourrait être l’établissement d’un contrat de bail spécifique avec plus de flexibilité sur la durée des locations, la reconnaissance du droit d’accès aux espaces communs en plus de son espace privé et également la possibilité d’inclure des services dans le loyer. La question se pose également de savoir si ces locaux seront soumis aux normes ERP (établissements recevant du public). Le ministère de la Cohésion des territoires, dont dépend le logement, se dit « en phase d’observation » sur la question d’une éventuelle réglementation ou législation ad’hoc. Après les spécialistes de la résidence étudiante, c’est au tour des acteurs de l’immobilier résidentiel de s’intéresser à ce marché. Bouygues, Vinci ou Altarea ont lancé des projets de résidences en coliving pour répondre aux nouvelles attentes.

URBANISME

Appréciation de la covisibilité d’un projet avec un Monument Historique : l’acuité visuelle devient la seule limite.

Projet portant sur un ERP dit « coquille vide » : un risque d’illégalité pèse sur le permis de construire délivré.   

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Veille juridique opérations immobilières n°10 – Septembre 2020

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